¿Aumentará tu predial con la nueva Ley Catastral? Lo que cambia realmente y a quiénes afectará

Ximena Torres  

Luego de semanas de controversia, el 23 de octubre se publicó el decreto de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral en el Diario Oficial de la Federación (DOF). Este hecho significa que, a partir de enero de 2027, las autoridades encargadas de los catastros y los registros públicos de la propiedad en todo el país deben trasladar sus operaciones a dos plataformas que unificarán sus procesos y la información territorial relacionada con los inmuebles.   

La legislación pasó por la Cámara de Diputados y el Senado de la República entre alertas sobre un aumento abrupto al impuesto predial y un agravio a la autonomía de los estados. Sin embargo, a partir de su análisis como abogado especializado en derecho urbano e inmobiliario, William Gómez Hueso opina que “al menos en papel, la ley tiene un buen propósito porque busca que los ciudadanos tengamos trámites más sencillos, que sean los mismos en todos lados y que haya mayor certeza jurídica. También busca ayudar a los municipios para que cuenten con mejor información sobre los inmuebles, no solo como un tema recaudatorio, sino para la toma de decisiones”.  

Gómez, quien es profesor de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO, hace estas declaraciones luego de confirmar que la nueva ley no modifica la facultad que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos —en su artículo 115— otorga a los municipios para administrar los impuestos sobre las propiedades inmobiliarias. Tampoco tiene impacto en las tablas de valores unitarios que cada cabildo aprueba para calcular los impuestos.  

Una segunda preocupación de un eventual “predialazo” es la homologación del valor catastral y el valor comercial de los inmuebles. Esto implicaría que el impuesto anual a pagar se calculara a partir del precio en el mercado de cada casa o edificio. Además de que la nueva ley no contempla el tema, el académico explica que la medida que pretende equiparar ambos valores data de una reforma constitucional publicada en 1999 que no se ha hecho realidad por su impopularidad. 

“La ley no interfiere con el tema de propiedad privada, interfiere con el proceso en el que las autoridades llevan control sobre los movimientos en la propiedad, pero nada más”, puntualiza Gómez. Lo que pretende la legislación es que la información entre instituciones tenga el mismo formato y esté actualizada, una tarea que hasta ahora ha sido difícil de cumplir debido a las capacidades desiguales entre ayuntamientos. 

Estandarización contra las brechas municipales 

Para explicar el contexto que dio origen a la nueva ley, Gómez recuerda que los catastros son los sistemas de información que registran las características físicas, cualitativas, geográficas, fiscales y administrativas de los inmuebles. Su función más popular es el cálculo del impuesto predial y del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (la compraventa), pero también es una herramienta importante para la planeación urbana.  

Los procedimientos catastrales dependen directamente de los municipios, lo que genera grandes brechas institucionales entre territorios debido a las disparidades en su presupuesto, extensión, volumen de población y capacidades técnicas. 

Por otro lado, los registros públicos de la propiedad son organismos estatales que consignan quiénes son los propietarios y cuáles son los derechos reales sobre cada inmueble —la existencia de hipotecas, servidumbres, gravámenes y otros contratos inmobiliarios—. 

El problema es la disparidad entre esos organismos. “Los catastros y los registros públicos se manejan como quieren y como pueden. [...] Puede que la información que tiene el catastro de tu casa sea diferente a la que tiene el registro público. Necesitamos que esa información territorial esté homologada", dice el académico del ITESO.  

Eso es lo que busca la nueva ley mediante la implementación de la Clave Única Catastral (CUC), una especie de “CURP de inmuebles”, en palabras de Gómez. Su finalidad es que todos los organismos que administran la propiedad tengan la misma información. 

A la CUC se suman la Plataforma Catastral Municipal y la Plataforma de Registros Públicos de la Propiedad, las cuales permitirán gestionar los trámites bajo estándares homologados. El desarrollo de las plataformas estará a cargo de la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones, una instancia federal que, a diferencia de los municipios, cuenta con mayores capacidades para mantener este tipo de infraestructura tecnológica.  

Gómez asegura que algunas consecuencias positivas de la legislación son la prevención de los fraudes inmobiliarios, debido a la mayor claridad de la información, y el fortalecimiento de las oficinas catastrales y registrales, las cuales “pueden ser muy manipulables para generar información falsificada”. 

Lo que resultará menos popular será la actualización de información sobre las propiedades con ampliaciones no reportadas a las autoridades, ya que esto modificará también su valor catastral —el cual considera la zona, la superficie del terreno y los metros construidos—. Ese es el único escenario en el que el profesor del ITESO prevé un aumento indirecto en el costo del predial, aunque considera que es una medida justa. 

“Nadie quisiera pagar más, pero la obligación es que contribuyamos proporcional y equitativamente. Si a partir de la actualización determinas cobrar más es porque antes no estabas pagando lo que te correspondía”, dice. 

El reto de la implementación 

A pesar de las buenas intenciones de la ley, William Gómez Hueso reconoce que "no se homologará por decreto”. De nueva cuenta, los municipios con mayores capacidades institucionales podrán apegarse con mayor facilidad a los requerimientos de las plataformas digitales propuestas, mientras que las comunidades más pequeñas dependerán de la vinculación y seguimiento de las autoridades estatales.  

Eso significa que el mayor reto está en la implementación. La primera etapa es la armonización de las legislaciones de las entidades federativas, quienes trazarán las rutas a seguir en cada territorio. “Va a ser algo paulatino y no por falta de voluntad. El tema de incumplimiento muchas veces es por falta de capacidad. Los municipios dicen: ‘yo encantado de recibir más presupuesto, el problema es que no sé cómo hacerlo’. Va a depender del apoyo de los estados”, concluye Gómez.